Đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không là nội dung mà bạn nên tìm hiểu nếu đang có ý định làm thủ tục cấp sổ đỏ cho thửa đất có nguồn gốc giao trái thẩm quyền.
Nhiều năm trước đây, có một thực tiễn khi thực hiện chính sách pháp luật về đất đai đó là việc giao đất trái thẩm quyền. Đây là trường hợp người dân hoặc cán bộ, chiến sỹ gặp khó khăn về đất ở và có đề nghị với chính quyền, đơn vị đang công tác đề nghị cấp đất ở. Sau khi xem xét đề nghị, UBND cấp xã hoặc đơn vị nơi chiến sỹ đóng quân cắt đất giao cho người có đề nghị để làm nhà ở, mặc dù theo quy định việc giao đất trong các trường hợp này là không đúng thẩm quyền. Ngoài ra, có nhiều trường hợp để có tiền xây dựng trụ sở, UBND cấp xã đã giao đất cho người dân có thu tiền sử dụng đất, trong khi thẩm quyền được giao đất thuộc về UBND cấp huyện.
Sau khi nhận đất, người sử dụng đất đã làm nhà ở ổn định, không có tranh chấp.
Vậy trong trường hợp này, người sử dụng đất có được cấp sổ đỏ không?
Trong nội dung bài viết này, Luật Bảo Nam sẽ cùng bạn tìm hiểu toàn bộ những nội dung có liên quan tới việc đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không.
Đất giao trái thẩm quyền là gì?
Điều 140 Luật đất đai 2024 có quy định về đất giao không đúng thẩm quyền (trái thẩm quyền) như sau:
Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định.
Theo quy định nêu trên đất được giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:
1. Đất được giao trái thẩm quyền tại thời điểm được giao
Xuyên suốt quá trình thực hiện chính sách pháp luật về đất đai qua các thời kỳ đều quy định UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền được giao đất cho cá nhân, hộ gia đình.
Tới khi Việt Nam thực hiện chính sách bỏ đơn vị hành chính cấp huyện thì UBND cấp xã mới có thẩm quyền cấp sổ đỏ.
Chính vì vậy, nếu người sử dụng đất trước thời điểm ngày 01/7/2025 mà có nguồn gốc không phải do UBND cấp huyện giao đất là trường hợp giao đất trái thẩm quyền.
Giai đoạn phổ biến nhất của giao đất trái thẩm quyền là giai đoạn năm 1993-1994.
2. Sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định
Đây là quy định có thể chưa thật sự chuẩn về thuật ngữ pháp lý. Bởi lẽ, việc thuật ngữ “không đúng quy định” không có nghĩa là không đúng thẩm quyền. Không đúng quy định có ý nghĩa nội hàm bao gồm không đúng thẩm quyền, trong đó không đúng quy định của thể không đúng về quy trình, thủ tục và không đúng thẩm quyền.
2. Đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?
Việc cấp sổ đỏ giao trái thẩm quyền căn cứ vào thời điểm sử dụng đất và được xác định như sau:
Trường hợp 1: Người sử dụng đất đã sử dụng thửa đất ổn định trước ngày 15/10/1993
Khoản 1 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.
Căn cứ theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân có thể thấy việc cấp sổ đỏ trong trường hợp này như sau:
* Điều kiện được cấp sổ đỏ
Để được cấp Giấy chứng nhận phải có đủ các điều kiện sau:
– Sử dụng ổn định trước 15/10/1993.
– Không có tranh chấp.
* Diện tích được cấp sổ đỏ
Căn cứ theo khoản 2, khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024, diện tích được cấp sổ được được xác định như sau:
– Trường hợp sử dụng đất từ 18/12/1980 – trước 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận không có tranh chấp:
+ Đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống
- Nếu diện tích đất bằng hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu diện tích đất > hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và công trình đó, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở.
- Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống mà diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ
- Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài
Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp không phải đất ở
- Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
– Trường hợp sử dụng là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì sẽ được cấp Sổ:
- Hình thức: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.
- Thời hạn sử dụng đất: Từ ngày được cấp Sổ.
- Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có): Phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp 2: Người sử dụng đất sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định:
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.
* Điều kiện cấp sổ đỏ
– Đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 – trước ngày 01/7/2004
– Không có tranh chấp.
– Phù hợp với quy hoạch
* Diện tích được cấp sổ đỏ
+ Thửa đất có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
– Nếu diện tích đất bằng hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
– Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống > hạn mức giao đất ở: Công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.
– Nếu diện tích đất < hạn mức công nhận đất ở: Toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
+Thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ:
- Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài
Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp không phải đất ở
- Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
– Trường hợp sử dụng là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì sẽ được cấp Sổ:
- Hình thức: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân.
- Thời hạn sử dụng đất: Từ ngày được cấp Sổ.
- Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có): Phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp 3: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Điều kiện được cấp sổ đỏ
– Người sử dụng đất ổn định từ 01/7/2004 – trước 01/7/2014
– Quá trình sử dụng đất tới thời điểm cấp sổ không có tranh chấp.
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là đất ở
* Diện tích được sổ đỏ
Đối với đất có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
– Nếu diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
– Nếu diện tích đất < hạn mức công nhận đất ở: Toàn bộ diện tích thửa đất đó.
Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất
Trường hợp 4: Người sử dụng đất ngày 01/7/2014 trở về sau
Theo khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024, đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ 01/7/2014 trở về sau sẽ không được cấp Sổ, trừ trường hợp được giao từ 01/7/2014 – trước 01/8/2024 mà có đủ những điều kiện sau sẽ được cấp Sổ:
– Được UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp.
– Phù hợp quy hoạch.
– Nộp tiền sử dụng đất đầy đủ và có biên lai chứng minh.
Theo đó, hạn mức đất được cấp Sổ đối với đất được giao sai thẩm quyền từ 01/7/2014 – trước 01/8/2024 được xác định như sau:
Đối với đất có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
– Nếu diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
– Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống > hạn mức giao đất ở: Công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.
– Nếu diện tích đất < hạn mức công nhận đất ở: Toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ:
- Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài
Đối với phần diện tích còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng đất
Trường hợp hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp không phải đất ở:
- Công nhận đất theo diện tích thực tế đã sử dụng
- Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ đất giao trái thẩm quyền
Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp sổ đỏ thửa đất có nguồn gốc đất giao trái thẩm quyền được xác định theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:
(1) Trường hợp đất giao trái thẩm quyền trước 15/10/1993
* Trường hợp được cấp Sổ với diện tích đất đã được giao nằm trong hạn mức được công nhận đất ở
– Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống:
- Nếu diện tích đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu diện tích đất > hạn mức công nhận đất ở: Nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở.
– Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống mà diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất
– Đối với phần diện tích còn lại:
- Trường hợp hiện trạng sử dụng đất là đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
- Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương: Phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
* Trường hợp được cấp Sổ với đất đã được giao vượt hạn mức được công nhận đất ở, phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp được công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp:
– Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở nay được cấp Sổ:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất vượt hạn mức được công nhận đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 40% |
– Đối với phần diện tích đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, người sử dụng đất đề nghị được công nhận và cấp Sổ cho mục đích phi nông nghiệp:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 50% |
Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
(Căn cứ: khoản 2 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
(2) Trường hợp đất giao trái thẩm quyền từ thời điểm ngày 15/10/1993 – trước ngày 01/7/2004:
– Đối với phần diện tích đất được cấp Sổ trong hạn mức giao đất ở:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Sổ trong hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 30% |
– Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Sổ vượt hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 60% |
– Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có):
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 70% |
(Căn cứ: khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)
– Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp < mức thu theo quy định tại thời điểm nộp tiền: Số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền.
Phần tiền sử dụng đất của phần diện tích còn lại được tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
(3) Trường hợp đất giao trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 – trước ngày 01/7/2014:
– Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 70% |
– Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp < mức thu theo quy định tại thời điểm nộp tiền: Số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền.
(4) Trường hợp đất giao trái thẩm quyền từ 01/7/2014 – 01/8/2024:
– Nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở được cấp Sổ tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo giá đất.
– Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp, tuy nhiên mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Lưu ý: Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
Kết luận:
Như vậy, đất giao trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không sẽ phụ thuộc vào thời điểm được giao đất, quy hoạch sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được nhà nước giao đất trái thẩm quyền.
Trong thực tiễn, vấn đề phát sinh lớn nhất khi làm thủ tục cấp sổ đỏ với đất giao trái thẩm quyền là quy hoạch sử dụng đất và tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp sổ đỏ. Trong đó, quy hoạch hành lang giao thông là một trong những cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xác định diện tích được cấp sổ đỏ. Còn đối với các trường hợp không giữ được biên lai, hóa đơn và giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất một lần nữa.
Quá trình thực hiện thủ tụ cấp sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền mà gặp vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ Luật Bảo Nam. Rất mong được hỗ trợ bạn làm thủ tục cấp sổ đỏ.
Thông tin liên hệ
Quý khách hàng cần hỗ trợ vui lòng liên hệ Luật Bảo Nam theo cách thức sau:
- Số điện thoại: 0987 771 578
- Zalo: 0987 771 578
- Email: [email protected]
- Website: Luatbaonam.vn
Luật Bảo Nam hỗ trợ tư vấn miễn phí nên khách hàng hoàn toàn yên tâm, chúng tôi chỉ thu phí thực hiện công việc cụ thể.
Chính vì vậy, nếu quý khách có vấn đề vướng mắc hãy liên hệ qua số điện thoại hoặc nhắn tin Zalo để được hỗ trợ nhanh chóng và tốt nhất.
Bài viết được thực hiện bởi Luật sư Nguyễn Bá Hùng – Công ty Luật Bảo Nam.
Xem thêm:: Hướng dẫn cấp sổ đỏ lần đầu
