Số lượng thành viên Ban quản trị là bao nhiêu người là câu hỏi mà bạn có thể quan tâm, tìm hiểu về hoạt động của Ban quản trị tòa nhà chung cư.
Ban quản trị tòa nhà chung cư là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam. Pháp luật về nhà ở vẫn còn nhiều lỗ hổng, bất cập, chưa kịp thời điều chỉnh hết các quan hệ phát sinh từ hoạt động của Ban quản trị tòa nhà. Nếu chủ sở hữu không bầu được thành viên BQT tòa nhà có tâm huyết, có đạo đức tốt và có trách nhiệm với cộng đồng thì cộng đồng dân cư sẽ phải đối mặt với nhiều vấn đề bất ổn từ hoạt động của BQT tòa nhà.
Theo quy định, BQT hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số. Kinh nghiệm cho thấy, nếu số lượng thành viên BQT tòa nhà quá đông thì dẫn tới tình trạng “9 người 10 ý”, tạo các nhóm lợi ích với nhau. Ngược lại, trường hợp số lượng thành viên BQT tòa nhà ít thì lại không bảo đảm được công việc của BQT tòa nhà.
Vậy số lượng thành viên Ban quản trị là bao nhiêu người?
Trong nội dung bài viết này, Luật Bảo Nam sẽ cùng bạn tìm hiểu dưới góc độ pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn để giải đáp cho câu hỏi nêu trên.
1. Quy định của pháp luật về số lượng thành viên Ban quản trị
Cơ sở pháp lý: Điều 21, Thông tư 05/2024/TT-BTP, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 có quy định về số lượng thành viên BQT tòa nhà như sau:
“Điều 21. Số lượng, thành phần Ban quản trị
1. Số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;
b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.
2. Thành phần Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác đang sinh sống trong nhà chung cư đó do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện do chủ đầu tư cử có thể được Hội nghị nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị; nếu không được bầu làm Trưởng ban thì được cử làm Phó ban quản trị mà không phải bầu thành viên này; trường hợp chủ đầu tư không cử đại diện tham gia Ban quản trị thì Hội nghị nhà chung cư bầu một trong các chủ sở hữu của toà nhà chung cư để làm Phó ban quản trị thay thế cho Phó ban quản trị của chủ đầu tư.
b) Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do Hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.
Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được Hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm Phó ban quản trị của cụm, trừ trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư.
3. Thành phần Ban quản trị tòa nhà, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do Hội nghị tòa nhà, cụm nhà chung cư quyết định.”
Đối chiếu với quy định nêu trên, số lượng thành viên BQT tòa nhà được quy định ở mức tối thiểu. Cụ thể:
– Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị;
– Trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị.
2. Kinh nghiệm số lượng thành viên BQT tòa nhà
Do pháp luật chỉ có quy định số lượng thành viên BQT tòa nhà tối thiểu mà không giới hạn số lượng tối đa nên trong thực tiễn chủ sở hữu có thể quyết định số lượng thành viên BQT tòa nhà, miễn sao bảo đảm đạt số lượng tối thiểu mà pháp luật quy định.
Việc quyết định số lượng thành viên BQT tòa nhà phải bảo đảm làm sao “đủ về lượng, bảo đảm về chất”. Nghĩa là số lượng thành viên BQT tòa nhà phải đủ số lượng để đảm nhiệm được công việc hoạt động của BQT tòa nhà, đồng thời thành viên BQT tòa nhà nên là người có chuyên môn phù hợp với quản lý, vận hành tòa nhà chung cư như: Pháp luật, kiến trúc, xây dựng, kỹ thuật,kế toán tài chính…
Kinh nghiệm cho thấy, nếu số lượng thành viên BQT quá đông cũng không phải tốt khi mà chủ sở hữu phải chi trả số tiền thù lao BQT lớn, có thành viên chỉ “đánh trống ghi tên” để lấy phụ cấp thù lao mà gần như không có đóng góp hoặc hình thành nên nhóm lợi ích, xung đột giữa nhóm nọ với nhóm kia. Trong khi đó, nếu số lượng thành viên BQT ít mà không có chuyên môn phù hợp sẽ dẫn tới tình trạng không đáp ứng được công việc, làm thất thoát Quỹ bảo trì hoặc làm chất lượng dịch vụ quản lý vận hành đi xuống, không tương xứng với phí dịch vụ mà chủ sở hữu phải chi trả.
Ngoài ra, số lượng thành viên BQT nên số lẻ để việc biểu quyết thông qua các Nghị quyết của BQT tòa nhà được thuận lợi. Ví dụ: 3 thành viên, 5 thành viên, 7 thành viên…
Thực tiễn, số lượng thành viên BQT tòa nhà phù hợp nên như sau:
– Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập mà số lượng căn hộ chung cư dưới 500 căn hộ thì nên có 03 thành viên Ban quản trị;
– Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập mà số lượng căn hộ chung cư trên 500 căn hộ thì nên có 05 thành viên Ban quản trị;
– Trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) mà số lượng căn hộ chung cư mỗi khối nhà dưới 500 căn hộ thì nên có 01 thành viên Ban quản trị;
– Trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) mà số lượng căn hộ chung cư mỗi khối nhà trên 500 căn hộ thì nên có 03 thành viên Ban quản trị.
3. Tiêu chuẩn thành viên Ban quản trị tòa nhà
Cơ sở pháp lý: Điều 20, Thông tư 05/2024/TT-BTP, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2023 có quy định về số lượng thành viên BQT tòa nhà như sau:
“Điều 20. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị; thành viên Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án không cử đại diện tham gia Ban quản trị.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại diện chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư.
2. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị theo quy định tại Điều 23 của Quy chế nàythì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày được công nhận, các thành viên Ban quản trị phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Khuyến khích người có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật, phòng cháy, chữa cháy tham gia Ban quản trị. Trường hợp thành viên Ban quản trị là người nước ngoài thì phải là người sử dụng được tiếng Việt trong quá trình thực hiện các nhiệm vụ của Ban quản trị.”
Đối chiếu với quy định nêu trên, tiêu chuẩn thành viên BQT tòa nhà chỉ có một tiêu chuẩn duy nhất là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự.
Thực tiễn, ngoài các tiêu chuẩn nêu trên, chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể đặt ra tiêu chuẩn khác cho ứng viên ứng cử thành viên BQT tòa nhà. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn này cần được xin ý kiến của tất cả chủ sở hữu căn hộ chung cư. Trường hợp trên 50% chủ sở hữu căn hộ chung cư đã nhận bàn giao đồng ý thì Ban tổ chức Hội nghị nhà chung cư mới được quyết định tiêu chuẩn khác ngoài tiêu chuẩn mà pháp luật quy định với thành viên BQT tòa nhà.
Trên đây là toàn bộ giải đáp liên quan tới số lượng thành viên BQT tòa nhà.
Như đã trình bày phần đầu bài viết, lĩnh vực nhà chung cư là lĩnh vực còn mới mẻ, pháp luật về nhà ở chưa thể điều chỉnh hết. Trong khi đó, hoạt động của BQT tòa nhà mang tính chất tự quản nên rất cần thành viên BQT tòa phải am hiểu về pháp luật, tránh hoạt động của BQT tòa nhà chệch hướng khỏi sự điều chỉnh của pháp luật, dễ dẫn tới hành vi vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, BQT tòa nhà có thể thuê tổ chức hành nghề luật sư để tư vấn thường xuyên cho BQT tòa nhà.
Luật Bảo Nam rất mong được đồng hành và hỗ trợ BQT tòa nhà.
Xem thêm: Ban quản trị tòa nhà là gì?
