Ban quản trị nhà chung cư là gì là nội dung được nhiều người quan tâm, tìm hiểu.
So với nhà mặt đất truyền thống, nhà chung cư có rất nhiều điểm đặc thù riêng. Một trong những điểm đặc thù đó là nhà chung cư có Ban quản trị tòa nhà và Ban quản lý tòa nhà. Ban quản trị và Ban quản lý có chức năng, nhiệm vụ để quản lý nhà chung cư, bảo đảm nhà chung cư hoạt động an toàn, sử dụng kinh phí bảo trì mà chủ sở hữu căn hộ đóng góp hiệu quả, thiết thực.
Tuy nhiên, rất nhiều người không hiểu được Ban quản trị tòa nhà là gì và đôi khi còn nhầm lẫn giữa Ban quản trị tòa nhà và Ban quản lý tòa nhà.
Vậy Ban quản trị tòa nhà (BQT) là gì?
Trong nội dung bài viết này, chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu làm rõ Ban quản trị tòa nhà chung cư là gì và một số nội dung có liên quan.
1. Ban quản trị tòa nhà chung cư là gì
Cơ sở pháp lý: Luật Nhà ở 2024, Thông tư 05/2024/TT-BXD.
Theo đó, pháp luật về nhà ở không có quy định theo hướng giải thích thuật ngữ “Ban quản trị tòa nhà chung cư” là gì.
Dựa trên các quy định khác về cách thức tổ chức, hoạt động, chức năng và nhiệm vụ, Ban quản trị tòa nhà chung cư được hiểu là một tổ chức tự quản, do chủ sở hữu căn hộ chung cư bầu, để đại diện cho chủ sở hữu thực hiện hoạt động quản lý vận hành tòa nhà chung cư theo quy định của pháp luật.”
2. Các đặc điểm của Ban quản trị tòa nhà chung cư
Dựa trên quy định của pháp luật, BQT tòa nhà chung cư có những đặc điểm sau:
– Là một tổ chức tự quản;
– Được chủ sở hữu căn hộ chung cư bầu tại Hội nghị nhà chung cư và được cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp có thẩm quyền công nhận bằng Quyết định hành chính;
– Có con dấu và tài khoản ngân hàng để hoạt động;
– Số lượng thành viên tối thiểu là 3 với mô hình BQT một tòa nhà và 6 với mô hình BQT cụm nhà chung cư;
– Hoạt động dựa trên Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị và quy định của pháp luật;
– Thực hiện chức năng quản lý vận hành tòa nhà chung cư, bảo đảm tòa nhà chung cư được vận hành an toàn, sử dụng kinh phí bảo trì hiệu quả, thiết thực;
– Phối hợp với chính quyền để xây dựng chung cư thành khu dân cư văn minh.
a) Là một tổ chức tự quản
Đây là đặc điểm đầu tiên của Ban quản trị tòa nhà chung cư. Đặc điểm này rất quan trọng để BQT hiểu được cách thức hoạt động, vị trí và vai trò, tránh nhận thức sai lệch, dẫn tới thực hiện không đúng quyền hạn.
Có một số người hiểu BQT do UBND quận công nhận nên là cấp dưới của UBND quận. Đây là cách hiểu không chính xác.
BQT tòa nhà có Quyết định công nhận của UBND cấp quận, huyện hoặc UBND cấp phường (nếu được cấp quận ủy quyền). Đây là quyết định công nhận kết quả bầu thành viên BQT tòa nhà. Các thành viên BQT không phải do cơ quan có thẩm quyền bổ nhiệm, không hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Do đó, BQT không phải cấp dưới của quận, phường và cũng không chịu sự chỉ đạo, điều hành bằng cách thức mệnh lệnh phục tùng hành chính.
BQT là một tổ chức tự quản, do chủ sở hữu căn hộ chung cư bầu và thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở.
b) Được chủ sở hữu căn hộ chung cư bầu tại Hội nghị nhà chung cư
Cơ sở pháp lý: Điều 15, Khoản 1, 2, Điều 23, Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về Hội nghị nhà chung cư lần đầu và công nhận BQT tòa nhà. Viện dẫn chi tiết như sau:
“Điều 15. Hội nghị nhà chung cư lần đầu
…
4. Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau đây:
a) Quy chế họp Hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu, họp thường niên và họp bất thường);
b) Quy chế bầu Ban quản trị, tên gọi của Ban quản trị, số lượng thành viên Ban quản trị, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị); nếu chủ đầutư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì chủ đầu tư cử đại diện làm Phó ban quản trị, trừ trường hợp chủđầu tư có văn bản thông báo không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư;
…”
Điều 23. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động của Ban quản trị
1. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có biên bản bầu Ban quản trị hoặc thành viên Ban quản trị theo quy định (bao gồm trường hợp bầu Ban quản trị lần đầu, bầu Ban quản trị khi hết nhiệm kỳ, bầu Ban quản trị khi bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, bầu Ban quản trị mới khi tách, nhập Ban quản trị), Ban quản trị có trách nhiệm nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến 01 bộ hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Điều 22 của Quy chế nàytại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư.
2. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban hành quyết định công nhận Ban quản trị hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành quyết định công nhận Ban quản trị.
…”
Như vậy, Ban quản trị tòa nhà do chủ sở hữu căn hộ chung cư bầu tại Hội nghị nhà chung cư.
d) Có con dấu và tài khoản ngân hàng để hoạt động
Cơ sở pháp lý: Khoản 1, Điều 19, Thông tư 05/2024/TT-BXD. Viện dẫn chi tiết như sau:
“Điều 19. Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thuộc diện phải thành lập Ban quản trị theo quy định tại khoản 2 Điều 146 của Luật Nhà ở thì Ban quản trị có con dấu và tài khoản để hoạt động theo quy chế hoạt động của Ban quản trị được Hội nghị nhà chung cư thông qua.”
e) Số lượng thành viên BQT
Cơ sở pháp lý: Khoản 1, Điều 21, Thông tư 05/2024/TT-BXD. Viện dẫn chi tiết như sau:
“Điều 21. Số lượng, thành phần Ban quản trị
1. Số lượng thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại khoản 2 Điều 3 của Quy chế nàythì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;
b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.
…”
Như vậy, số lượng thành viên tối thiểu là 3 với mô hình BQT một tòa nhà và 6 với mô hình BQT cụm nhà chung cư.
f) Nguyên tắc hoạt động
Hội nghị nhà chung cư lần đầu sẽ thông qua Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị.
Trong các bộ Quy chế nêu trên sẽ quy định rõ cách thức hoạt động, thu chi tài chính của BQT tòa nhà.
Quy chế là cơ sở pháp lý để BQT tòa nhà hoạt động. BQT thực hiện vượt quá quyền hạn được quy định trong Quy chế hoạc theo quy định của pháp luật thì nghị quyết đó của BQT tòa nhà không có giá trị pháp luật. Trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định.
g) Chức năng, nhiệm vụ
Pháp luật về nhà ở không quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ của BQT tòa nhà. Tuy nhiên, qua kinh nghiệm thực tiễn, có thể thấy, chức năng chính của BQT Tòa nhà gồm 02 chức năng:
– Thực hiện chức năng quản lý vận hành tòa nhà chung cư, bảo đảm tòa nhà chung cư được vận hành an toàn
Theo đó, BQT tòa nhà có nhiệm vụ giám sát hoạt động của Ban quản lý tòa nhà, bảo đảm hoạt động quản lý vận hành tòa nhà của Ban quản lý tòa nhà được diễn ra trơn tru, an toàn.
Ví dụ: Kiểm tra giám sát hoạt động của nhà thầu bảo trì cơ điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ, vệ sinh…
– Sử dụng kinh phí bảo trì hiệu quả, thiết thực
Trong quá trình vận hành tòa nhà, sẽ có những hạng mục phải sử dụng tới Quỹ bảo trì như: Sửa chữa, thay thế thiết bị thang máy bị hỏng, chi trả tiền nhà thầu bảo trì Phòng cháy chữa cháy…
Lúc này, BQT tòa nhà có trách nhiệm sử dụng kinh phí bảo trì mà các chủ sở hữu căn hộ đã đóng góp để làm sao tiết kiệm, hiệu quả, thiết thực, tránh lãng phí, tiêu cực.
h) Phối hợp với chính quyền để xây dựng chung cư thành khu dân cư văn minh
Đây là nguyên tắc chung đối với các tổ chức tự quản. Theo đó, BQT cũng có trách nhiệm phối hợp hỗ trợ các tổ chức trên địa bàn để cùng chung tay xây dựng khu dân cư văn minh.
3. Phân biệt Ban quản trị và Ban quản lý tòa nhà
Phân biệt được Ban quản trị và Ban quản lý tòa nhà sẽ giúp bạn có thể hiểu rõ vai trò, vị trí và cách thức phối hợp làm việc giữa hai bên, tránh tình trạng chồng tréo, gây ra bất ổn trong vận hành tòa nhà chung cư.
Rất nhiều người cho rằng, BQL tòa nhà là người làm thuê cho BQT tòa nhà. Cách hiểu này có thể đúng ở một khía cạnh nhưng xét trên góc độ pháp lý là chưa chính xác.
Vậy hiểu thế nào về mối quan hệ giữa BQT và BQL tòa nhà?
Nguyên tắc, BQT tòa nhà không có chức năng vận hành tòa nhà, không được thuê nhân công để quản lý vận hành tòa nhà mà phải ký kết hợp động với doanh nghiệp có kinh doanh dịch vụ vận hành tòa nhà để vận hành tòa nhà chung cư nơi BQT được thành lập.
Chính vì vậy, mối quan hệ giữa BQT và BQL là mối quan hệ giữa các pháp nhân, dựa trên hợp đồng dịch vụ vận hành tòa nhà. Các bên sẽ thực hiện đúng quyền hạn, nhiệm vụ được ghi trong hợp đồng dịch vụ. Nếu bên nào thực hiện không đúng các điều khoản trong hợp đồng, gây thiệt hại thì phải bồi thường.
| Ban quản trị chung cư | Ban quản lý chung cư | |
| Khái niệm | Ban quản trị chung cư là tổ chức đại diện cho dân cư, có tư cách pháp nhân, con dấu được hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. | Ban quản lý chung cư là đơn vị quản lý và vận hành toà nhà chung cư, ký hợp đồng với ban quản trị chung cư. |
| Cách thức thành lập | Do người sở hữu nhà chung cư, cư dân sinh sống tại chung cư bầu tại hội nghị nhà chung cư, có nhiệm kỳ là 3 năm và sẽ được bầu lại vào cuối nhiệm kỳ hoặc được bầu tại hội nghị nhà chung cư bất thường. | Đơn vị ký hợp đồng với ban quản trị chung cư có trách nhiệm thành lập và phân bổ nhân sự ban quản lý chung cư có đầy đủ chức năng, năng lực để đảm bảo vận hành nhà chung cư. |
| Yêu cầu đối với thành viên | Chủ ở hữu chung cư hoặc chủ sở hữu và người sử dụng chung cư. | Ban quản lý chung cư phải có đầy đủ các bộ phân chuyên môn và có nghiệp vụ về quản lý, vận hành nhà chung cư. |
| Mục tiêu hoạt động | Đại diện cho “tiếng nói” của cư dân trong chung cư trong các vấn đề chung liên quan đến việc vận hành chung cư và sinh sống tại chung cư. | Đảm bảo mọi hoạt động vận hành của nhà chung cư diễn ra bình thường và lợi nhuận của doanh nghiệp. |
Trên đây là toàn bộ nội dung có liên quan tới Ban quản trị tòa nhà là gì.
Hoạt động của BQT tòa nhà được xem là rất mới mẻ, đặc biệt là BQT tòa nhà nhiệm kỳ đầu tiên. Khối lượng công việc của BQT tòa nhà là rất lớn. Trong khi đó, hầu hết thành viên BQT tòa nhà lại không có chuyên môn sâu về lĩnh vực pháp lý. Chính vì vậy, để bảo đảm hoạt động của BQT tòa nhà diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có thì nên tìm tới tổ chức hành nghề luật sư uy tín để được trợ giúp.
Rất mong được đồng hành cùng bạn. Mọi chi tiết vui lòng liên hệ Hotline Luật Bảo Nam 0987 771 578 / 0988 619 259.
